地目は次の23種類に限定されています。

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、

池沼、山林、牧場、原野、 墓地、境内地、運河用地、

水道用地、用悪水路、ため池、 堤、井溝、保安林、

公衆用道路、公園、雑種地

土地の測量は古い時期のものが多く、正しい土地の境界線や面積が登記に反映されていないことがあります。

そのことが原因で、隣人と争ったり、他人の固定資産税を払う可能性も生じます。

よって、土地の売買においては境界線や面積を確定する必要があり、

古い測量の場合、測量士に測量を依頼する必要があります。

仲介業者にはその点を確認しておきましょう。

費用は所有者が負担することになります。

所有権が移ると、新しい所有者の名前が記載されます。

甲区からは、現在の所有者が誰か？

どのような経緯で所有権が移ったかなどがある程度つかめます。

本当の所有者と登記簿上の所有者が一致していることの確認が必要です。

そもそもどのような場合に、本来の所有者と登記簿上の所有者が一致しなくなるのでしょう？

原因その１：相続登記をしない場合

仮に父親が亡くなり、その不動産を相続しても法務局に申請しなければ名義は古いままになります。

この場合、所有者と登記名義人は一致しません。 

原因その２：土地を転売する場合（中間省略登記）

土地を（Ａさん⇒Ｂさん⇒Ｃさん）と転売する場合、Ｂさんが登記費用などの経費を抑えるために、「登記」を意図的にしない場合があります。

登記簿上の名義はＡさんで、所有者はＢさんとなっており、所有者と登記名義人は一致しません。

このように、登記簿上の名義人と実際の所有者が一致しない場合、不動産を購入する側にリスクが生じます。

よって、それを回避するために、

①     相続人が相続登記をしていない場合は、

l  売主が登記簿上の所有者の相続人であること

l  その不動産を相続取得した、あるいはする予定であること

l  その証明として「遺産分割協議書」を確認する必要があります。

l  そして、購入の時期までに相続人の名義に変更してもらう必要があります。

相続人の名前に登記名義を変更できなければ、買主の名義に変更できません。

遺産分割協議書は、亡くなった人の遺産を相続人間で話し合い、

誰がどの財産を取得するかを話し合って、その協議の結果を証明する書類です。

相続不動産の売却の場合、この書類の作成が必要になります。

②     転売による登記の省略で、所有者と登記名義人は一致しない場合は、

次の３つの確認が必要です。（Ａさん⇒Ｂさん⇒Ｃさん）と転売した場合、

１：登記簿上の所有者（Ａさん）の所有権移転を承諾した書類（実印が押されていること）

２：登記簿上の所有者（Ａさん）の印鑑証明書（3ヶ月以内）

３：登記済権利証（登記簿上の所有者（Ａさん）のもの）
　　　　（平成17年3月7日以降、1回目の移転登記の場合）
　　登記識別情報、もしくは、登記識別情報有効証明書など

以上のように、登記の記載内容と実体が一致しない場合にはその確認が必要です。

登記官は、登記に際して内容が正しいかどうか調査しません。

書類上の不備がない限りその登記は受理されます。

仮に虚偽であっても、登記は受理されます。

不動産を購入し、それが虚偽の登記であれば権利を取得できません。

登記と本来の所有者が一致するかどうか、どのような内容が記載されているか、確認が必要です。

抵当権を抹消するために、まず売主が借入金を返済する必要があります。 

売主の借入金を返済する元の資金は、買主から受け取る「売買代金」で充当されるケースが多いと云われています。

買主から売買代金を受け取ると同時に、売主は金融機関に借入金を全額返済し、抵当権の抹消手続きが確実にできることを確認して、買主の名義に登記します。

実務上は買主のリスクを回避するために、これをすべて同じ日に行います。