（質問）

道路境界線や敷地境界線が砂や泥で隠れ、発見が困難な場合、

仲介業者には境界線を確認する義務があるのでしょうか？

（答え）義務はありません

「既存往宅の現況検査」は、「目視と計測」により行います。

目視で困難な場合、調査の対象外となります。

この場合は、土地家屋調査士に調査を依頼します。

（質問）

交通量が多く、道路に出て、道路幅を測れない場合でも、

仲介業者は、正確な道路幅を調べる義務があるのでしょうか？

（答え）義務はありません

仲介業者の行う調査は、

「目視と簡易計測」が基本となっています。

簡易計測は、

「歩行その他の通常の手段により移勤できる位置において」行うとされています。

交通量が激しく、

自由に道路に立ち入れない場合は、調査から除外されます。

これらは、測量士に測量を依頼します。

　　敷地範囲の正式な測量も同様です。

（質問）

敷地境界線に雑草がある場合でも、仲介業者は敷地の面積を正確に測る義務があるのでしょうか？

（答え）概則になります

現地で行う計測作業は、「目視と簡易計測」が基本になっています。

簡易計測は、例えば、メジャーで計測するといったもので、

正確な数値でなく、概算で計測するものです。

では、その概則の許容値はどれくらいなのでしょう？

判例では、５％という判断が示されたことがあります。

仮に、概則で、道路の幅員を4m、

実際には、4.5mあれば、誤差は10％以上となり、許容値を超えた数値となります。

いずれにしても、仲介業者による計測は、簡易計測であること。

重要事項の説明の数値が、簡易計測によるものなのか、

　　正確に計測されたものであるのか、確認が必要です。

（質問）

購入を考えている土地が不同沈下する可能性があるか、

あるいは、軟弱地盤でないか、

仲介業者には調査報告する義務があるのでしょうか？

（答え）義務はありません

仲介業者は、地盤の専門家ではありません。

地盤の調査は、通常の不勤産調査業務からは除外されます。

同様に、地中に何が埋まっているかなど、

目視で確認できない場合も調査の対象外となります。

かつて、地中を掘り起こすと、

そこからコンクリートの地下室が見つかったことがあります。

掘り起こして初めて分かるようなケースは、

仲介業者には調査義務はありません。

この場合、地盤調査機関に検査を依頼することになります。

土壌汚染も同様に、仲介業者に調査義務はなく、

上壌汚染検査機関に調査を依頼します

また、地中のガス管や給排水管も目視調査はできません。

　　これらは工事会社に依頼して地面を掘り返して、調べる必要があります。

（質問）

屋根裏からの雨漏りは、仲介業者は事前に調査する義務があるのでしょうか？

（答え）義務はありません

壁や天井など、目視できる範囲に関して、調査の義務はありますが、

天井裏などは目視の範囲に含まれません。

また、建築に関する専門家でもないため、調査業務から除外されています。

他にも、床下の腐食や床や柱の傾きなどの調査する義務も

仲介業者にはありません。

登録往宅評価機関（建築士）に検査を依頼することになります。

（質問）

買主は地元の往民で、買主が道路の浸水披害が出ていることを知っていた場合、

その浸水の可能性を仲介業者は説明する義務があるのでしょうか？

（答え）義務はありません

買主が既に知っている事実は、通常の品質に欠けている場合であっても、

「隠れた瑕疵（「欠陥」）ではない」ため、仲介業者には説明義務がないとされます。

（質問）

買主は現地を4回日曜日に見学し、建売分譲地を購入したのですが、

平日になると、隣のお菓子工場の騒音や振動がひどいので、

仲介業者に契約解除と売買代金の返還を求めました。

これは認められるのでしょうか？

（答え）義務はありません

認められません。

買主は、平日の昼間にも現場に赴いて、調査検分すれば、

そのような環境を容易に知りえたはずとして、

買主に過失を認め、請求を却下された判決があります。

（建物に隠れた瑕疵があるとはいえない）

このように、買主が容易に知ることができる場合は、

買主に過失が認められ、仲介業者の責任を問えないことになります。

（質問）

購入した建物の隣地はがけ斜面になっているため、

泥水が敷地内に入り込んできました。

仲介業者の説明責任が発生するのでしょうか？

（答え）義務はありません

この場合も、買主が現地に赴いて調査、検分すれば容易に知りえるとして、

隠れた瑕疵があるとはいえず、仲介業者の説明義務を問えない可能性が高くなります。

この他にも、隣の建物は、敷地の境界に近接しているため、日照や通風が悪かった。

あるいは、周辺に高速道路があるため、車の騒音がひどかった。

購人物伴の隣は、いわゆるごみ屋敷があるため、異臭がひどかった

航空機が離発着する航路の直下にある住宅を購入し、騒音に悩まされたなども、

買主は容易に知りえるとして、隠れた瑕疵があるとはいえず、買主に責任ありとされました。

（質問）

買主が土地を購入しました。

その後、向側に暴力団事務所があることが分かりました。

この場合、どのような責任が生じるのでしょうか？

（答え）一部請求を認める

判例では、

瑕疵担保責任に基づく

「原状回復請求・損害賠償請求」を一部、認めました。

すなわち、暴力団の事務所があることが、隠れた瑕疵として、判断されたのです。

（暴力団の事務所の看板や代紋がない場合、隠れた瑕疵として認定された）

判例では、暴力団事務所が存在することが、

本件土地の宅地としての用途に支障を来たし、

その価値を減ずるであろうことは社会通念に照らし容易に推測される」として、

「経済的価値が、少なくとも鑑定評価により20％減じている」として、

損害金の支払いを命じました。

尚、暴力団事務所が存在について、仲介業者の説明責任としては、

仮に、事務所の看板や、代紋があること暴力団らしき人の出入りなどが容易に観察できるようであれば、仲介業者には説明責任が存在します。

（質問）

売主は、近所であった自殺や隣近所のいがみ合い、

喧嘩による大声など教えないといけないのでしょうか？

また、業者は調査しないといけないのでしょうか？

（答え）売主は知らせる義務はありません。

 売主は、自分の家で自殺があった場合には、告知する義務があります。

しかし、自分と関係の無い他人の物件情報を知らせる義務は無い。

業者も調査する義務はありません。

業者は売主の不利益になることを公表できないことになっています。

対策：近所の人から話を聞く

「今、近所で家を買おうと思っているので

少しお話しを聞かせてもらってよいですか？」

と聞くと、教えてくれる可能性があります

近所の方に話しを聞くか、聞かないで終わるか？

このことで情報の質はかなり変わります。

（質問）

８年前に、台所から失火し、一部を焼損した箇所がありました。

しかし、売主は買主にその説明をしないまま、売買契約が交わされました。

さらに、売買契約において、家の隠れた欠陥すなわち瑕疵担保責任を

売主は負わない旨の特約もされていました。

この場合、売主の責任は問えないのでしょうか？

（答え）問える

裁判例として、売主が焼損を知りながら買主に告知しなかった場合は、

瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、特約の効力は及ばないとして、

売主の責任を認めました。

すなわち、容易に思い出すことが出来、当然に思い出して告知すべき事項を告知しなかった場合には、故意と同視すべき重大な過失があるとされます。

シロアリも、売主が知っておれば、説明する責任があります。